Come valutare un immobile – Sia per chi vende sia per chi compra, la valutazione dell’immobile è una fase estremamente cruciale che può influenzare in un modo o nell’altro l’esito della compravendita. Purtroppo, non esiste una procedura sicura e certa per determinare il giusto prezzo. Al contrario, ci sono un’infinità di aspetti da prendere in considerazione. Quali? Abbiamo già avuto occasione di parlarne in due nostri precedenti articoli ai quali pertanto ti rinviamo:
- “Come valutare una casa e calcolare il giusto prezzo”
dove abbiamo considerato le caratteristiche intrinseche ed estrinseche di un immobile che influenzano il suo valore.
- “Come calcolare il valore di una casa? Uno, nessuno, centomila!”
dove abbiamo affrontato il discorso Valore Casa in relazione alle diverse tipologie di immobile.
Per completezza di discorso, dobbiamo dire che in realtà, esiste una formula matematica spesso utilizzata (e facilmente rintracciabile anche sulle ricerche su internet) che consente di individuare il valore di una casa. Vale a dire:
[VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE= Superficie Commerciale x Quotazione al Mq x Coefficienti di Merito/di Demerito]
Come valutare un immobile: cosa dice la formula
Secondo la sopracitata formula, il valore di mercato dell’immobile si ottiene moltiplicando la Superficie Commerciale per la quotazione al metro quadro per i coefficienti di merito. Semplice, no? Non così come sembra, soprattutto se hai deciso di vendere casa da solo. Cerchiamo allora, di fare un po’ più di luce su cosa devi sapere per arrivare alla soluzione.
CHE COS’È LA SUPERFICIE COMMERCIALE
La superficie commerciale è data dalla somma di tutte le superfici dell’immobile, vale a dire:
- superficie calpestabile
- muri perimetrali interni, esterni ed in comune
- tutte le altre superfici dell’immobile, da considerarsi in modo diverso a seconda della loro abitabilità: mansarde, sottotetti, soppalchi, verande, taverne, locali seminterrati….
A questo proposito, rinviamo al sito Borsino Immobiliare in cui potete trovare una descrizione puntuale delle superfici da prendere in considerazione per calcolare la superficie commerciale.
CHE COS’È LA QUOTAZIONE AL METRO QUADRO
Per quotazione al metro quadro s’intende invece, il prezzo definito dal mercato per un metro quadro di abitazione, in una determinata area di una città. Come si fa a conoscerla?
Sul sito dell’Agenzia delle Entrate, puoi trovare una vera e propria banca dati delle quotazioni immobiliari per semestre (“Banca dati delle quotazioni immobiliari – Ricerca”).
Per utilizzarla non occorre registrarsi ma è sufficiente immettere la città e la zona in cui è ubicata la casa che vuoi vendere o acquistare. Il sistema restituisce sia un valore minimo sia un valore massimo di mercato per ogni tipo di immobile.
COSA SONO I COEFFICIENTI DI MERITO / DI DEMERITO
I Coefficienti di merito sono tutti quei fattori che possono far aumentare o diminuire il valore dell’immobile. Per fare qualche esempio:
Stato di conservazione dell’immobile
Lo stato di conservazione di un immobile può incidere sul suo valore di mercato con un coefficiente di merito che oscilla dal -10% al +20%. Ovviamente se l’immobile è di recente costruzione avrà un valore superiore rispetto ad uno da ristrutturare.
Stato di conservazione dell’edificio
Lo stesso discorso vale per lo stato di conservazione dell’edificio in cui si trova l’appartamento da vendere o acquistare. Si tratta di un edificio storico, tenuto in ottimo stato? Oppure si tratta di un edificio costruito recentemente. Anche in questo caso, le variabili sono diverse ed il coefficiente può oscillare tra un -15% ed un +10%.
Piano
I piani più alti, dal terzo in su, sono quelli più richiesti. Sempre però che l’edificio sia provvisto di ascensore! In questo caso, il coefficiente di merito può variare dal -30% al +20%.
Riscaldamento
Il riscaldamento autonomo aggiunge valore all’immobile. L’intervallo di oscillazione in questo caso va da un -5% ad un +5%.
Stessa cosa per la Luminosità e per l’Esposizione
Visto che possono far variare il valore dell’immobile sul mercato da -5% a +10% nel primo caso e da -10% a +10% nel secondo caso.
In ogni caso, per una descrizione più dettagliata di tutti i coefficienti di merito applicabili, rinviamo al sito Borsino Immobiliare e più precisamente alla sezione “Come calcolare il valore delle Abitazioni” accessibile cliccando qui
Come valutare un immobile: cosa dice Il Tuo Esperto Immobiliare
Al di là della formula e di tutti i calcoli matematici necessari per svolgerla, determinare il giusto valore di mercato di un immobile resta oggettivamente un’operazione complicata e delicata allo stesso tempo. Complicata per l’insieme di variabili che influiscono sul prezzo finale. Delicata perché in una valutazione del prezzo fai-da-te, il risultato è sempre inficiato dalle aspettative di guadagno o da una mancanza di esperienza. Per questo è bene affidarsi alle competenze di un perito che, in base alla sua specifica preparazione professionale, saprà individuare tutti gli elementi indispensabili per produrre una perizia di stima ed una valutazione coerente, permettendoti in questo modo di avviare una trattativa che parte con il piede giusto!
Se anche tu desideri avere maggiori informazioni su come valutare un immobile al fine di arrivare ad un’adeguata valorizzazione del bene, contatta il Tuo Esperto Immobiliare. Ti forniremo tutte le risposte che cerchi e ti metteremo in contatto con periti qualificati.
