Registrazione proposta di acquisto, ne hai mai sentito parlare?
Nel caso l’argomento in questione ti fosse del tutto estraneo, ti basti sapere che la registrazione proposta di acquisto rappresenta il primo accordo ufficiale tra venditore e acquirente; proprio in virtù di questo, sottintende a una grande varietà di aspetti giuridici, amministrativi, economici di cui tenere conto.
Già solo questo dovrebbe farti capire come ci troviamo davanti a una tematica particolarmente delicata, forse quella più ostica dell’intero settore immobile, certamente quella su cui ci viene maggiormente richiesto un nostro intervento delucidatore.
E quello che andremo a fare ora è esattamente questo, una trattazione esaustiva e dettagliata in modo che ogni aspetto ti sia chiaro. Sei pronto? Cominciamo allora.
Registrazione proposta di acquisto: che cos’è?
La registrazione proposta di acquisto è essenzialmente una specifica tipologia di contratto preliminare in cui il cliente interessato ad acquistare un determinato immobile formalizza, o come più comunemente si dice “mette nero su bianco”, questa sua volontà.
Ai fini di una comprensione più esaustiva è certamente interessante notare come la proposta di acquisto sia solitamente accompagnata dall’aggettivo condizionata, questo perché la compravendita di un’abitazione da parte del richiedente viene effettuata in base al verificarsi di precise condizioni, come le modalità di pagamento, il costo finale, le tempistiche, etc.
E scendendo ancora di più nel dettaglio si può appurare come una proposta di acquisto formalizzata diventi irrevocabile in base al relativo Articolo 1329 del Codice Civile. Ma cosa si intende per proposta irrevocabile?
Semplicemente che l’acquirente autore della proposta di acquisto è tenuto a fare fede alla sua decisione a meno che non intervengano fattori esterni a modificarla, come un’accettazione solo parziale (anche detta controproposta) delle innumerevoli condizioni o un deciso rifiuto da parte del venditore.
Registrazione proposta di acquisto: come funziona?
Da un punto di vista giuridico, la registrazione proposta di acquisto si avvale di dinamiche facenti parte del principio domanda, accettazione o rifiuto.
Nello specifico, si avrà un compratore intenzionato ad acquistare un determinato immobile che manifesterà questa sua volontà al venditore tramite una forma scritta e formulando delle condizioni che possono essere diverse dalle richieste del venditore.
A questo punto toccherà al venditore scegliere se accettare in toto la proposta dell’acquirente, accettarla in parte o rifiutarla del tutto. Nel primo caso, questa unione d’intenti darà vita a un contratto preliminare di compravendita.
Registrazione proposta di acquisto: le tempistiche
Una registrazione proposta di acquisto quanto dura? Fino a quando risulta effettivamente valida? Esistono scadenze o limitazioni temporali?
Tutte domande che fai bene a porti, perché, come detto, si tratta di un tema particolarmente spinoso su cui bisogna avere una perfetta comprensione prima di compiere qualsivoglia azione.
Allora, cominciamo col dire che il documento deve imprescindibilmente contenere una data prestabilita il cui termine indica anche la validità dello stesso. La presenza di una data è un fattore fondamentale, perché laddove risultasse assente potrebbero insorgere problematiche in termini di ottemperanza degli obblighi, quindi sempre meglio essere chiari.
Il venditore per valutare esaustivamente la proposta di acquisto ricevuta dall’eventuale compratore avrà a disposizione un tempo limitato, ma indicato in proposta (solitamente nei formulari standard corrisponde a 15 giorni) al termine dei quali sarà tenuto a comunicare una sua decisione, qualunque essa sia.
E se ci avessi ripensato o volessi recedere?
In linea di massima ti sconsigliamo caldamente di effettuare una proposta se non sei accompagnato da uno dei nostri consulenti e/o se non sei fermamente convinto delle tue intenzioni e possibilità economiche. Perchè un ripensamento a proposta accettata potrebbe provocarti diversi problemi, anche economici.
Per comprendere meglio questo aspetto della vicenda crediamo sia opportuno fornirti un esempio pratico ed esaustivo. Da un punto di vista puramente normativo l’acquirente che intende svincolarsi dalla proposta fatta, avrà davanti a sè due strade: risoluzione consensuale e non consensuale.
Sarà ovviamente necessario in tutti i casi informare l’altra parte del contratto, firmare i vari termini necessari per l’annullamento e determinare cosa fare con la caparra, la quale può essere trattenuta dal venditore o restituita all’acquirente, secondo la volontà del venditore.
Nel caso in cui ci sia stato l’intervento di un’agenzia immobiliare considera che una volta che la proposta è accettata l’affare si considera concluso, quindi maturano anche le provvigioni del mediatore da entrambe le parti. La parte che si ritira di solito è obbligata a risarcire le provvigioni spettanti anche dell’altro attore del contratto. art. 1755.
Nel secondo caso, però, la situazione è molto più difficile e, in assenza di un accordo tra le parti, il venditore può far valere il proprio diritto di rivolgersi a un tribunale chiedendo in ordine sia la risoluzione del contratto sia un adeguato risarcimento economico per il danno subito; in alternativa può procedere con la richiesta del trasferimento forzato della proprietà dell’immobile. Attenzione però: questa opzione dovrà essere ordinata da un giudice tramite sentenza esecutiva.
Ovviamente quanto detto finora vale anche nel caso in cui a ritirarsi dalla proposta accettata sia il venditore. Ecco perchè bisogna prestare molta attenzione a tutte le condizioni della proposta, non solo alla parte economica.
Registrazione proposta di acquisto: i documenti necessari
Per effettuare la registrazione proposta di acquisto dovrai naturalmente avere a disposizione dei documenti ben specifici:
- Modello F24
per effettuare il versamento delle varie imposte di registro; vale a dire: 200 euro di quota fissa, il 0,5 % della somma versata come caparra, il 3% della somma che si verserà come acconto; - Due copie (almeno) del contratto,
ovviamente ambedue firmate in originale dalle relative parti; - Modello 69
contenente dati, informazioni e codici fiscali delle parti in questione; - Marche da bollo da 16 euro per ogni foglio o 100 righe.
A questo proposito è bene fare una precisazione nota a pochi: se le marche da bollo vengono acquistate a partire dal giorno successivo della data apposta come data dell’accettazione della proposta, l’Agenzia delle Entrate ha diritto di chiederti, per il tardato acquisto, una sanzione di 2 euro per ogni marca da bollo. Per questo motivo bisogna avere l’accortezza di comprare immediatamente o in precedenza le marche da bollo oppure acquistare anche già quelle da 2 euro, per evitare di essere rimandati via allo sportello e dover rifare la coda.
All’atto pratico la registrazione viene solitamente eseguita dall’agente immobiliare, nel caso ovviamente in cui ti fossi rivolto a un’agenzia, e sarà suo compito compilare in autonomia tutta la documentazione richiesta. Il consiglio che però ti diamo è quello di essere costantemente informato su ogni singolo step della procedura così da tutelarti in caso di eventuali problemi e certamente essere più consapevole finanziariamente.
In alternativa, puoi contattare i consulenti del Il Tuo Esperto Immobiliare che ti seguiranno in ogni fase operativa tutelando solo ed esclusivamente i tuoi interessi e preservandoti da rischiose perdite di tempo e denaro.
Il tutto andrà poi registrato all’Agenzia delle Entrate in 2 copie che tratterrà una copia della proposta per archiviarla e consegnerà la seconda copia timbrata e registrata.
Registrazione proposta di acquisto: concludendo
Ora che abbiamo fatto chiarezza sugli aspetti principali della registrazione proposta di acquisto, lascia che ti diamo qualche prezioso consiglio aggiuntivo.
Più volte nel corso dell’articolo ti abbiamo ricordato come si tratti di una tematica particolarmente ostica, soprattutto se non hai familiarità con certe terminologie, e per questo è assolutamente necessario che la tua consapevolezza in merito venga formata nel migliore dei modi.
Prima di sottoscrivere la proposta, valuta con attenzione tutti i punti esposti, non lasciarti guidare dall’emotività del momento e propendi sempre per la soluzione migliore per te e per le tue esigenze.
Se però al momento temi di non avere le giuste competenze per poter effettuare una scelta saggia, quello che ti consigliamo è di rivolgerti ai nostri consulenti in grado di spiegarti con grande semplicità tutto ciò di cui avrai bisogno e soprattutto di tutelare i tuoi interessi.
Non lasciare che un momento così importante della tua vita come quello di una compravendita immobiliare si svolga all’insegna dell’improvvisazione, fidati e affidati sempre alla professionalità!
