Cosa fare quando si compra casa da privato e si desidera acquistare casa senza il tramite di un’agenzia immobiliare?
L’acquisto di una casa è un investimento importante e merita tutta la tua considerazione, perché gli aspetti da seguire sono veramente tanti.
Portare avanti una trattativa richiede impegno e tempo, nonché una rilevante dose di competenze senza le quali si può andare incontro ad una serie di rischi non precedentemente previsti.
Se è vero, infatti, che comprare casa da privato consente di risparmiare sulle spese di agenzia, è altrettanto vero che non ti mette al riparo da eventualità rischiose che non hai tenuto in debita considerazione.
Prima di adottare una tale decisione, quindi, è bene che tu sia informato su ciò che comporta.
Cosa fare quando si compra casa da privato: primi controlli e individuazione dei costi da sostenere
Se decidi di comprare da privato è necessario che tu conosca quali sono i passi da compiere, perché sapere cosa fare quando si compra casa da privato è la maggior forma di tutela per la tua sicurezza e le tue finanze.
Innanzitutto, è necessario controllare i dettagli dell’immobile per evitare di sopportare in seguito conseguenze spiacevoli.
Controlla tetto, grondaie, esposizione della luce, facciata e stato degli interni, effettua misurazioni e, soprattutto, richiedi al proprietario alcuni documenti essenziali, quali:
Le documentazioni degli impianti (in base a quanto sancito dall’articolo 1 del DM 37/08):
- La Dichiarazione di Rispondenza se la data di realizzazione dell’impianto è compresa tra il 1990 e il 2008.
- La Dichiarazione di Conformità per gli impianti realizzati dopo il 2008.
La planimetria registrata al Catasto degli immobili
Per verificare se sussistono delle difformità tra ciò che vedi e ciò che è indicato al catasto. Ricorda che se l’immobile non è catastalmente conforme alle planimetrie depositate al Catasto e al Comune non solo non potrai richiedere un mutuo ma il notaio non accetterà di procedere con il rogito.
Dovrai anche porre attenzione alla quantificazione dei costi
Appare chiaro che i costi da sostenere non sono solo quelli relativi al prezzo dell’immobile: c’è tutta un’altra serie di voci che, se non preventivate, rischiano di portarti a sforare il budget prefissato.
Con questo intendiamo riferirci soprattutto alle imposte sull’acquisto. ai costi dell’IVA se si compra sul nuovo dal costruttore da calcolare in percentuali variabili a seconda del tipo di acquisto (prima o seconda casa) o alle spese di imposta di registro (se si acquista l’usato) e le imposte ipotecarie e catastali.
L’accensione di un eventuale mutuo comporta ulteriori spese obbligatorie, quali l’atto di mutuo che deve stipulare il notaio, la perizia e l’istruttoria e l’assicurazione che la banca rende obbligatorie come ad esempio “incendio e scoppio”.
A ciò vanno aggiunte le eventuali spese condominiali, le spese di ristrutturazione, di regolarizzazione degli impianti, di passaggio di proprietà…
Ciò che devi sapere prima di iniziare le trattative
Una volta controllata la casa e conteggiate le spese, ci sono però molte altre informazioni che è bene che tu sappia per non sbagliare. Ecco perché, se ti stai chiedendo cosa fare quando si compra casa da privato, il nostro consiglio è di ragionare su una tutta una serie di domande importanti da porre all’attuale proprietario di casa per indirizzarti nella scelta.
Come abbiamo visto nell’articolo “Cosa chiedere quando si compra casa: quali domande fare “, per non incorrere in una decisione affrettata, è opportuno che tu ti chieda: la casa possiede le giuste dimensioni per le mie esigenze abitative? Il costo complessivo rientra nel mio budget? Il prezzo richiesto è in linea con quelli di mercato relativi alla zona?
Ma anche: chi è il reale proprietario della casa? Quando lascerà libera la casa? Ha già un altro immobile in cui trasferirsi? Cosa lascia esattamente nell’immobile quando si trasferisce?
O ancora: a quanto ammontano le spese condominiali? Sono presenti debiti con il condominio che potrebbero ricadere su di noi? Ci sono lavori di manutenzione straordinaria già deliberati o programmati? A questo proposito, richiedere una copia delle spese condominiali mensili ed il verbale dell’ultima riunione di condominio è la soluzione più adatta per per iniziare a tutelarsi da spiacevoli sorprese.
Cosa fare quando si compra casa da privato: l’importanza delle verifiche tecnico legali
A questo punto molto è già stato fatto, ma non tutto. Al di là della documentazione consegnata e delle risposte ricevute, non tralasciare una fase importantissima: quella dei tuoi controlli tecnico-legali sull’immobile.
Ad esempio, è necessario che tu controlli i documenti che attestano la proprietà in capo al venditore dell’immobile.
Dovrai verificare l’atto di provenienza, che dimostra la legittima proprietà del venditore, e le modalità di acquisto della stessa (successione, donazione, compravendita…).
Attraverso questo documento potrai anche venire a conoscenza di limitazioni o eventuali servitù che non sono visibili immediatamente.
Altro importantissimo documento da controllare è il titolo abilitativo che si trova negli archivi del Comune e che va sotto il nome di conformità urbanistica.
L’edificio deve essere in regola con tutte le approvazioni e autorizzazioni obbligatorie, sia quanto all’edificazione che alle eventuali ristrutturazioni. Se si riscontrano difformità, siamo in presenza di abusi da sanare prima della vendita da parte del proprietario o, se ciò non è possibile, bisogna ricorrere alla demolizione della parte costituente l’abuso.
La conformità catastale si evince dalle planimetrie catastali, che non vanno confuse con i progetti depositati in Comune, molto più dettagliati. Come abbiamo spiegato prima, eventuali differenze dell’immobile con le planimetrie catastali devono subito spingerti a verifiche più approfondite.
Occorre poi esaminare il certificato di agibilità, l’attestato di prestazione energetica e il certificato di conformità degli impianti o la dichiarazione di rispondenza. Attraverso di essi si certificano: il rispetto dei progetti edilizi ed il possesso dei requisiti di sicurezza dell’immobile, l’efficienza energetica e l’esecuzione a regola d’arte degli impianti attraverso la certificazione rilasciata dagli esecutori dei lavori.
Sarebbe bello se, dopo tutte le verifiche edilizie, giuridiche e fiscali fosse finita lì. Non ancora.
Devi essere sicuro che l’immobile in vendita sia libero da gravami: ipoteche, debiti fiscali, vincoli e diritti di terzi potrebbero complicarti la vita da futuro proprietario.
Anche se le visure ipotecarie devono necessariamente venire curate dal notaio scelto per la compravendita, è sempre meglio anticipare le mosse per non incorrere in spiacevoli sorprese.
Per ulteriori consigli, puoi fare riferimento all’articolo “Comprare casa da privato consigli: guida all’acquisto di una casa”.
La soluzione? Affidarsi ai professionisti de Il Tuo Esperto Immobiliare
Come avrai notato, tutte queste verifiche preliminari sono piuttosto complesse e possono portare via molto tempo. Credere di poter affrontare tutto questo da soli, magari rendendosi conto a metà percorso della necessità di approfondimenti che non possono essere improvvisati, a volte può ingenerare scoraggiamento o portarti a errori e perdite di tempo che ti saresti potuto risparmiare.
Per tua maggiore sicurezza e risparmio di impegni, anche se hai deciso di comprare casa da privato, puoi rivolgerti in qualunque momento della tua trattativa ai nostri professionisti:
Il Tuo Esperto Immobiliare non è un’agenzia immobiliare ma una società di consulenza immobiliare che grazie alla competenza di varie figure professionali come consulenti immobiliari, fiscalisti e avvocati, è in grado di rispondere a tutte le tue esigenze e domande in merito alle procedure di acquisto sicuro.
