Casa in comodato d’uso gratuito: cos’è e come funziona
Parlare di casa in comodato d’uso gratuito significa essenzialmente parlare di una delle realtà contrattuali a oggi più diffuse in virtù degli innumerevoli vantaggi che comporta.
Trattasi di un accordo grazie al quale un proprietario, o comodante, mette a disposizione di un fruitore, o comodatario, un bene, un prodotto o un immobile affinché questi ne faccia uso senza necessità di dover corrispondere alcuna cifra effettiva o simbolica.
Tale specifica tipologia di accordo, come certamente saprai, tende a espletarsi per lo più in riferimento agli immobili e difatti un classico esempio esplicativo è quello del genitore che concede al figlio la seconda casa in comodato d’uso gratuito.
Sebbene, però, si tratti di una realtà contrattuale consolidata in Italia, capita frequentemente che molti aspetti funzionali risultino non chiari o del tutto ignorati.
Per questo ora andremo a fare chiarezza sull’argomento e a fornire un ritratto quanto più completo ed esaustivo possibile.
Cosa s’intende per casa in comodato d’uso gratuito?
Le dinamiche contrattuali di una casa in comodato d’uso gratuito sono, come detto, espletate mediante un accordo che si stabilisce tra un comandante e un comodatario per l’usufrutto dell’immobile senza sostentamento di spese, ma qual è la vera natura di questo contratto?
Ad esempio, è interessante appurare come, diverso tempo fa, il comodato d’uso era giuridicamente conosciuto con la definizione di prestito ad uso, proprio perché il beneficiario del bene, in questo caso specifico un immobile, non diviene proprietario dello stesso ma si limita a usufruirne.
Quest’ultimo aspetto, per sua stessa natura, è particolarmente importante ai fini della piena comprensione dell’argomento, poiché chiarisce in maniera indiscutibile come il comodato d’uso gratuito debba intendersi come contratto reale e unilaterale dal momento che la concessione del bene è il risultato dell’accordo e l’obbligo di una sua restituzione evidenzia la disparità esistente tra comodante e comodatario.
La materia trattata è attualmente disciplinata dal Codice civile, agli artt. 1803 – 1812.
Tali articoli, oltre a disciplinarne gli aspetti principali, determinano anche le modalità espletative in base alle quali l’accordo può essere stipulato e finalizzato.
Più specificatamente le forme mediante cui un comodato d’uso gratuito della casa può essere stipulato sono due: forma verbale e forma scritta.
È importante chiarire come ai fini giuridici e legali entrambe le modalità risultano essere del tutto legittime e compatibili con la finalizzazione effettiva della concessione del bene, tuttavia, e la cosa non dovrebbe poi stupirti più di tanto, la forma verbale è comunque preferibile in virtù della maggiore sicurezza che è in grado di garantire e dei vantaggi fiscali di cui permette di beneficiare.
Si è accennato in precedenza come il comodato d’uso gratuito sia un accordo capace di garantire diversi benefici e vantaggi alle due parti contrattuali e in effetti le cose stanno proprio così.
Dal punto di vista del beneficiario, o comodatario, appare evidente come il vantaggio principale sia quello di poter disporre di un immobile senza dover corrispondere alcun importo, canone d’affitto incluso. Ovviamente poi c’è tutto il discorso riconducibile all’estrema praticità di questa soluzione, tutte peculiarità che hanno contribuito a decretarne il successo.
Ma anche da parte del comodante i vantaggi non sono da meno, soprattutto fiscali. Infatti, nel caso in cui l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito sia una seconda casa, le detrazioni fiscali di cui è possibile beneficiare sono molto sostanziose arrivando persino al 50% sulla base imponibile dell’IMU.
Chi può usufruire del comodato d’uso di una abitazione?
Dopo aver chiarito cosa sia e come funzioni una casa in comodato d’uso gratuito, è arrivato il momento di occuparci di questioni più tecniche, come quelle relative agli effettivi destinatari di tale soluzione.
Dunque, per lo più si tratta di un contratto utilizzato nell’ambito familiare come nel classico esempio in cui dei genitori proprietari di due o più immobili decidono di destinarne uno ai figli. In questo specifico caso, il beneficiario o comodatario diviene titolare di un diritto personale di godimento di una casa a titolo gratuito.
E’ importante però precisare come il comodato d’uso sia una realtà molto versatile e flessibile, quindi capace di svincolarsi operativamente parlando dall’ambito familiare. Spesso, infatti, lo si utilizza anche nei vari rapporti d’affari tra professionisti e imprenditori che possono decidere, in qualità di proprietari, di destinare ad altri soggetti l’usufrutto di uno studio professionale o di attrezzature.
Per completezza di informazione occorre anche ricordare come il comodatario non possa in alcun modo cedere il suo diritto a eventuali terzi, pena la restituzione del bene e una probabile richiesta di risarcimento danni. L’unico caso in cui una situazione del genere possa essere espletata è quella in cui è il titolare stesso a dare il suo assenso.
Chi paga l’IMU in caso di comodato d’uso gratuito?
Se restiamo nell’ambito di una casa in comodato d’uso gratuito, potresti legittimamente chiederti chi debba pagare l’IMU. Spetta al comodante o al comodatario?
Al pagamento dell’IMU sono tenuti esclusivamente i proprietari o i titolari di un diritto reale di uso di un bene o di un immobile.
Il comodatario, in quanto tale, possiede solo un personale diritto di godimento e non uno di proprietà, motivo per cui non spetta a lui il pagamento delle varie imposte municipali o statali sulla società.
Inoltre, il comodante può godere di numerose agevolazioni sul pagamento dell’IMU che possono arrivare sino a una detrazione del 50%. Ovviamente affinché tali detrazioni risultino godibili, è essenziale soddisfare alcuni prerequisiti, su tutti l’esistenza tra comodante e comodatario di un rapporto parentale di primo grado.
Altri requisiti che occorre soddisfare per usufruire delle agevolazioni sono:
Contratto registrato all’Agenzia delle Entrate
- Immobile utilizzato come abitazione principale
- Immobile non appartenente alle categorie catastali di lusso
- Accordo contrattuale comunicato per tempo al Comune nel quale è locato l’immobile
- Comodante residente nel medesimo comune nel quale è locato l’immobile.
L’ottenimento dell’agevolazione e l’osservanza dei vari criteri di esclusione sono disciplinati dalla Legge del 20 Ottobre 2013 n. 124 in tema di applicazione dell’IMU alle unità immobiliari concesse in comodato a parenti.
Infine parliamo di Tasi e Tari. La Tari, cioè la tassa sui rifiuti, va pagata dal beneficiario che occupa l’immobile, cioè dal comodatario; il pagamento della Tasi, invece, va ripartito tra comodante e comodatario con quest’ultimo che è tenuto a corrispondere una percentuale variabile dal 10% al 30% sul totale complessivo con possibilità di sfruttare un’aliquota agevolata nel caso in cui l’immobile occupato si configuri come abitazione principale.
Sfratto comodato d’uso gratuito immobile
Un tema di particolare rilevanza riferibile a una casa in comodato d’uso gratuito è quello dello sfratto.
Occorre immediatamente chiarire come questo accordo contrattuale non preveda la possibilità di sfratto, l’unica misura che il proprietario dell’immobile può perseguire è quella di intraprendere un’azione di risoluzione per adempimento.
Misura questa che ha modo di espletarsi laddove il comodante possa dimostrare come il beneficiario abbia danneggiato volutamente l’immobile o non abbia rispettato gli accordi di pagamento.
Ai fini pratici grande differenza possono farle le tempistiche. Nel caso in cui il termine ultimo del contratto risulti scaduto o non fissato, il proprietario può legittimamente richiedere la restituzione dell’immobile senza che l’inquilino possa far niente per evitarlo.
L’unica situazione in cui l’inquilino può opporsi è quella in cui riesca a provare di aver correttamente adempiuto a tutti gli accordi prestabiliti, purché naturalmente sia stata fissata una data di termine del contratto.
Rischi comodato d’uso gratuito immobile
Una casa in comodato d’uso gratuito comporta dei rischi per ambedue le parti, comodante e comodatario, rischi che ti consigliamo caldamente di conoscere in modo tale che possa ridurre al minimo tutti i fattori scatenanti ed eventualmente tutelarti laddove sorgessero criticità.
Sebbene si configurino delle situazioni spiacevoli per entrambi, appare evidente come la posizione del beneficiario o comodatario sia decisamente più delicata rispetto a quella del proprietario dell’immobile.
Laddove, infatti, quest’ultimo causa urgenza decidesse di richiedere la restituzione dell’immobile, ecco che l’inquilino si ritroverebbe d’improvviso senza un tetto sulla testa con tutto ciò che ne consegue in termini di problematiche presenti e future.
Non solo, in caso di stipula di contratto precario e come tale privo di un termine ultimo di fine accordo, come abbiamo visto il comodante può in qualunque momento esigere la restituzione dell’abitazione in base all’articolo 1810 del Codice Civile e senza che l’inquilino possa fare alcunché per impedirlo.
Dal lato del proprietario, invece, i rischi sono infinitamente di minore entità e riguardano per lo più l’impossibilità di sfratto.
Concludendo
Una casa in comodato d’uso gratuito, come abbiamo visto, è una realtà molto consolidata a livello nazionale, ma nonostante la sua notorietà non è affatto inconsueto che possano sussistere criticità procedurali o tecniche.
Proprio per questo il consiglio migliore è quello di affidarsi a dei professionisti esperti, come quelli che puoi contattare presso Il Tuo Esperto Immobiliare.
Professionisti che, pur non essendo degli agenti immobiliare, possiedono un’esperienza tale da riuscire a soddisfare qualunque esigenza del cliente impedendogli di incappare in noiose problematiche o, ancora peggio, perdite di tempo e denaro.
