Se stai cercando informazioni su come valutare una casa che desideri vendere o acquistare, avrai sicuramente notato che internet è pieno di siti web e “calcolatori online” che ti restituiscono una quotazione veloce del prezzo, immettendo semplicemente pochi dati come comune e indirizzo, tipologia, metri quadrati dell’immobile, ecc.
Fra i tanti, ti segnaliamo il servizio dell’Agenzia delle Entrate (Banca dati delle quotazioni immobiliari – Ricerca) che consente di individuare un intervallo minimo e massimo, per unità di superficie in euro al metro quadrato, dei valori di mercato, tipologia immobiliare e stato di conservazione.
In pratica, per capire come valutare una casa e stabilire il prezzo base di un immobile, occorre effettuare una media aritmetica del valore minimo e massimo al metro quadrato, e moltiplicare questo valore per la superficie totale dell’unità immobiliare (comprensiva di tutti i muri interni, dei muri perimetrali, degli eventuali balconi e terrazze/giardini).
Nonostante questa segnalazione, restiamo comunque convinti che per avere una valutazione precisa e coerente dell’immobile, sia opportuno prendere in considerazione un ventaglio molto più articolato e complesso di fattori e coefficienti di merito degli immobili che, per forza di cose, richiedono l’intervento di un esperto del settore. Proviamo ad elencarli.
Come valutare una casa: quali fattori prendere in considerazione
Al di là della componente affettiva o delle aspettative di guadagno che rischiano di inficiare una corretta valutazione economica, esistono una serie di fattori che permettono di determinare il più probabile valore di mercato attuale dell’immobile. Essi sono distinguibili in due gruppi essenziali:
CARATTERISTICHE INTRINSECHE
Sono tutte quelle caratteristiche strettamente legate all’unità immobiliare
- tipologia dell’immobile (appartamento o villino)
essa infatti può trovarsi all’interno di un condominio oppure essere isolata ed indipendente come abitazione unifamiliare; - metri quadri e cubi complessivi
superficie totale dell’unità immobiliare - presenza di pertinenze
– di ornamento (terrazze, balconi, cortile, giardino, ecc.)
– a servizio dei vani principali (garage, parcheggio interno, cantina, solaio, ecc.); - stato di manutenzione
– interno (muri, pavimenti, infissi, ecc.)
– degli impianti (di riscaldamento, idrico, elettrico, a gas, ecc.) - altri fattori che possono influenzare il valore di vendita o di acquisto
come rifiniture di materiali pregiati come vetri doppi e infissi, pavimentazioni in marmo o vero legno, impianti di climatizzazione, impianti di domotica, sistemi per la sicurezza, ecc.
CARATTERISTICHE ESTRINSECHE
Sono tutte quelle condizioni esterne all’immobile che possono modificarne il valore e condizionarlo in modo particolare.
- stato di conservazione
delle facciate interne (vano scala, tetto, grondaie, frontalini balconi, evc.) ed esterne dell’edificio - zona geografica di ubicazione della casa
intesa sempre più nello specifico come città, provincia, comune, quartiere. - vista panoramica
non avere il palazzo di fronte ma il Monte dei Cappuccini. - servizi pubblici in zona
presenza di metropolitana, supermercati, scuole, ospedali nelle immediate vicinanze.
Come valutare una casa: perizia di stima
Nessuno dei fattori sopracitati però, è determinante se preso da solo. Per questo è importante affidarsi alle competenze di un perito che, in base alla sua specifica preparazione professionale, potrà trovare tutti gli elementi indispensabili per produrre una perizia di stima e, con essa una coerente valutazione dell’immobile. Di cosa si tratta?
La perizia di stima è una relazione tecnica che viene redatta per fornire una descrizione completa ed esaustiva dell’immobile e valutarne, di conseguenza, la sua natura economica. Nella perizia di stima sono riportate tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene (struttura portante, materiali, ubicazione, classe energetica, concessione edilizia, identificazione catastale, certificati di agibilità o di abitabilità, vetustà dell’immobile, qualità delle rifiniture, ecc.) oltre alle procedure di stima utilizzate: metodo comparativo e metodo analitico.
Il metodo comparativo è basato sul valore del compravenduto nell’arco di 6 mesi nella stessa zone e indicativamente con te stesse caratteristiche.
Il metodo indiretto (analitico) consiste, invece, nel determinare analiticamente il reddito netto (o beneficio fondiario) di un bene attraverso un bilancio, e nel capitalizzarlo. Per seguire suddetto metodo è necessario che si possano prevedere i redditi futuri e il relativo saggio di sconto e che il valore di mercato dell’immobile tenda ad eguagliare l’accumulazione iniziale dei redditi futuri.
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