Guida acquisto casa

Prima di visitare la casa, è fondamentale che tu abbia le idee chiare su tre variabili: il budget totale (che non è il prezzo dell'immobile, ma il prezzo più tutte le spese accessorie: tasse, notaio, eventuale ristrutturazione), la zona e le caratteristiche irrinunciabili. 

A Torino, ad esempio, una stessa metratura in zona Crocetta o San Salvario può costare il doppio rispetto a Barriera di Milano o Mirafiori. Prima di visitare immobili in zone diverse senza criteri chiari, informati sulle quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) aggiornate per la zona che ti interessa.

Durante le visite, non fermarti all'estetica e all'arredamento. Chiedi sempre l'attestato di prestazione energetica (APE), controlla lo stato degli impianti, informati sulle spese condominiali degli ultimi 12 mesi e verifica se ci sono lavori straordinari deliberati ma non ancora eseguiti.

✔ Porta sempre con te una lista di controllo durante le visite. Il momento dell'entusiasmo non è quello migliore per valutare con lucidità.

La proposta di acquisto è il primo atto formale della trattativa. Si tratta di una dichiarazione scritta con cui l'acquirente comunica al venditore la propria intenzione di acquistare l'immobile a un determinato prezzo e a condizioni specifiche. Una volta accettata dal venditore, la proposta diventa vincolante per entrambe le parti.

Gli elementi essenziali che ogni proposta deve contenere sono: identificazione precisa dell'immobile con i dati catastali, prezzo offerto, importo della caparra versata, termine di validità della proposta, data prevista per il rogito e le eventuali condizioni sospensive.

✔  Molti acquirenti firmano una proposta di acquisto troppo frettolosamente, spinti dall'agente o dalla paura di perdere l'immobile. Prima di firmare, assicurati che siano state effettuate almeno le verifiche ipotecarie di base per tutelarti da problemi che poi possono ricadere su di te.

Il compromesso, tecnicamente denominato contratto preliminare di compravendita, è l'accordo che vincola formalmente acquirente e venditore alla conclusione dell'affare. A differenza della proposta, che può contenere anche solo gli elementi essenziali, il preliminare definisce nel dettaglio tutti i termini dell'operazione: modalità di pagamento, eventuali lavori da completare, stato di libertà dell'immobile, penali per inadempimento.

Il contratto preliminare va obbligatoriamente registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma (o 30 giorni se stipulato con atto notarile). La registrazione comporta il pagamento dell'imposta di registro in misura fissa e dell'imposta proporzionale sulla caparra confirmatoria. La registrazione è nell'interesse dell'acquirente: lo tutela in caso di fallimento del venditore o di doppia vendita dell'immobile.

✔  Se il venditore si rifiuta di registrare il preliminare o propone di non farlo per "risparmiare", si tratta di un segnale d'allarme da non sottovalutare.

Prima di arrivare al rogito, è indispensabile verificare che l'immobile sia "in regola" sotto ogni aspetto, per prevenire errori che possono rallentare o bloccare il contratto.

Visura catastale: conferma che il venditore sia l'intestatario reale dell'immobile, che la rendita catastale sia coerente e che la categoria sia corretta. 

Visura ipotecaria ventennale: rivela la presenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri vincoli sull'immobile. 

Conformità urbanistica: verifica che tutti i lavori eseguiti sull'immobile abbiano i permessi edilizi in regola. 

Conformità catastale: rivela se la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato reale dell'immobile. 

Situazione condominiale: è diritto dell'acquirente richiedere all'amministratore una dichiarazione di regolarità dei pagamenti e se sono stati deliberati lavori straordinari che potrebbero comportare spese immediate dopo l'acquisto. 

✔ Molti problemi nelle compravendite a Torino e nel resto d'Italia nascono da verifiche catastali e urbanistiche non effettuate prima della proposta. 

Il rogito è il momento conclusivo: davanti al notaio si firma il contratto definitivo di compravendita e avviene il trasferimento formale della proprietà. Il notaio legge l'atto ad alta voce, verifica l'identità delle parti, accerta l'assenza di formalità pregiudizievoli e garantisce la legalità dell'intera operazione. Il pagamento del saldo avviene tipicamente in questa sede.

Prima del giorno del rogito, assicurati di avere con te:

• Documento d'identità in corso di validità e codice fiscale
• Assegni circolari per il pagamento del saldo (mai contanti oltre soglia di legge)
• Documentazione relativa al mutuo, se previsto
• Copia della caparra già versata e del preliminare registrato.

✔  Il notaio viene scelto e pagato dall'acquirente. È nell'interesse dell'acquirente scegliere un notaio di fiducia, non necessariamente quello suggerito dall'agenzia venditrice.